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2016/10/17 up

居住用不動産を賃貸に出し、その後売却する場合の落とし穴

text by 池上みどり

家の模型と電卓

マンションや家を購入したけど、勤務先が変わったり、子どもの成長にともない通学に不便だったりと、自己所有のマンションや家を賃貸に出すのはよくあること。しかし、いったん賃貸に出した不動産を売却する場合、個人事業主の方は消費税がかかってしまうことがあります。

一度でも賃貸に出した物件は、消費税課税取引に該当!

居住用であっても賃貸用であっても、不動産の売却は分離課税の譲渡所得となり、消費税が課税されないと思っている方は多いかもしれません。たしかに、個人事業主が“居住用”の不動産を売却した場合は消費税課税対象にはなりません。

しかし、元々居住用物件だったとしても、一度賃貸に出した物件を売却した場合は、消費者ではなく事業者の立場となるため、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」に該当し、消費税課税対象になります。

ただし、消費税が課税されないケースもあります。新規事業者などの消費税免税事業者は、免税期間に賃貸用物件の売却を行っても、消費税の課税対象にはなりません。なお、消費税がかかるのは建物の売却収入のみで、土地の売却収入は非課税です。

売却から2期後の消費税に要注意

賃貸用物件を売却した場合、その年だけではなく、2期後の消費税の納め方にも注意が必要です。簡易課税制度を選択していても、賃貸用物件の売却収入と「その他事業所得等」の合計の課税売上が5,000万円を超える場合、2期後は簡易課税を選択できず、本則課税となります。

消費税納税額は簡易課税の方が有利だからそちらを選択しているにもかかわらず、本則課税しか選択できないことで、予定していた消費税額よりもはるかに高額になることもあります。

このように、不動産の売却やそれにかかる消費税は複雑な判断が必要となります。税務署への申告や納税がもれると、後々指摘をされて思わぬ加算税を納めることにもなりかねません。不動産を売却する際には、まずは税理士など専門家への相談をオススメします。

(池上みどり+ノオト)

この記事の筆者

池上みどりプロフィール

池上みどり

株式会社エフアンドエム。1997年入社。個人事業主向けの会計サービス部門をはじめ、各部門で営業、企画、新事業の立ち上げなどに携わる。現在は、経営力向上計画策定支援をしながら、中小企業の支援に尽力。

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